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【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产

2016-10-11 20:29| 发布者: funinusa_admin| 查看: 3003| 评论: 0

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摘要: 美国华人网-华尔街-【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产 转载请必须注明来自美国华人网见智研究所,禁止删除此行,如有错误,还请指正。 本文译自:VOXEU,原标题为:Piketty’s rising shar ...

美国华人网-华尔街-【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产


转载请必须注明来自美国华人网见智研究所,禁止删除此行,如有错误,还请指正。

本文译自:VOXEU,原标题为:Piketty’s rising share of capital income and the US housing market,作者为Gianni La Cava

住房收入在美国人收入中占比越来越大,本文分析了这种现象的成因,发现占比上升主要由于自住房等价租金增长(尤其在一些新房供给受限的州),此外,长期实际利率和通胀下行也有很大影响。

法国经济学家托马斯·皮凯蒂(ThomasPiketty)在《21世纪资本论》中指出,近几十年来,资本回报在美国人收入中占比稳步上升(图1)。资本收益和工资收益的分化愈加增长,需要政府干预,但是有效的干预需要首先明确谁是资本拥有者

图1:美国净资本收入占国民收入比重

近期研究表明净资本收入占比的长期上升趋势与房地产市场有关,这种现象不仅仅发生在美国,在大部分发达国家都存在。这说明土地所有者(而不是企业家或者风险投资者)在经济中占比越来越大。

新的乡绅阶级是否正在崛起?如果是,那么原因是什么?一些研究提出了假设,住房收入占比上升的原因有:更低的利率、更高的抵押贷款规模以及地理因素和土地用途划分对住房建设的限制。但是鲜有验证这些假设的实证研究。

在一篇新的论文中,我检验了近几十年来美国住房收入占比上升的决定因素,对美国国民经济数据从自住房和出租房以及从各州的角度做了细分。这是首个使用有代表性的时间序列变量(房价、利率、住房供给)来分析住房在经济中占比的研究。

在美国的国民经济核算中,住房相关收入是以净住房资本收入形式测算的,即净租金收入(毛租金减住房成本,如折旧和相关税费)。该收入包括自住房等价租金和市场价租金。BEA的地区经济统计也非常详尽,因此可以对近几十年各州的住房收入进行估计。

研究表明:

1.自住房等价租金占比在逐渐上升;

2.住房收入占比上升集中在新房供给受限的州;

3.这种现象与长期真实利率和通胀下行有关。

房地产崛起与长期经济停滞的因素紧密相关,即上世纪80年代以来真实和名义利率的逐步下降导致了住房价格上涨,从而增加了土地所有者的财富。由于住房是代际间传递财富的重要机制,这可能意味着代际不平等

发现1:自住房收入

对国民经济统计数据细分后发现自住房等价租金收入占比上升明显在1950年,其在总收入中占2%不到,到2014年已经接近5%,实际租金收入在战后也翻倍了。由于自住者几乎是租房者的两倍,自住房等价租金的影响力更大。个人消费支出中也发生了同样的现象(图2),也就是说,如今的乡绅阶级主要是自住者,而不是出租者。

图2:住房收入和支出

【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产

发现2:住房供给限制

地理分析表明住房收入占比上升集中在新房供给受限的州。以住房供给弹性指数的中位数为界,将各州分为具有弹性和缺乏弹性,在50年区间内,在住房供给具有弹性的州,住房收入占比稳定在3%左右,而在缺乏弹性的州,占比从上世纪60年代的5%上升到近期的7%。值得注意的是,这些差异不是由异常值导致的,比如某些州住房供给特别紧张,而是显示出住房收入增长和住房供给弹性的明显的负相关关系(图4)。

图3:住房收入占GDP比重

【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产

图4:住房收入增长和住房供给弹性

【见智精译】美国社会不公平的帮凶:房地产

发现3:利率和通胀

统计证据表明,住房收入占比上升与实际利率和通胀下行有关,尤其实在住房供给受限的州。各州的回归模型显示,住房收入占比和名义利率呈现很强的负相关关系。此外,通过费雪方程式分解发现,住房收入增长与实际利率和CPI下降有关。

结果也证实了,上世纪80、90年代的通缩和按揭贷款标准放松对信贷供给产生正面影响,而上世纪70年代的高通胀和贷款监管是人为的限制因素同时名义利率的下降降低了拥有住房的成本,提高了信贷受限家庭对住房的需求住房需求上升导致供给受限地区的土地相对价格上涨,从而带来名义住房支出占比上升。

该结果可以适用住房收入的不同测算方式、进行州际特征的对照观察,还适用一些不随时间变化的因素如设施和海岸线距离。

未来研究方向:

本研究关注了住房市场在财富分配和收入分配方面的重要性。其实,住房收入占比上升可能低估了房价在收入分配方面的重要性。非住房收入占比近几十年来保持稳定,但是在非住房收入中,金融企业资本收益占比上升,这些收入大多与金融中介服务增长有关,而金融中介服务又培育了住房抵押市场,最终反映的是土地价格。本研究也为货币政策的收入分配效应研究提供了价值,虽然是比较初步的研究,但过去关于住房市场与货币政策和不平等的关系的研究非常少。众所周知,在发达国家,住房资产通常占家庭财富的大部分,而自住房等价租金在国民经济核算中占家庭支出的比例也是最大的,因此,住房价格和自住房等价租金与货币政策和不平等的关系将会是一个富有成效的研究领域。



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